Налоги при продаже и дарении жилья: правила, ставки и исключения
Эксперт‑юрист Иван Топор объяснил, как рассчитываются налоги при продаже, дарении и наследовании недвижимости в Украине, какие ставки применяются и какие есть льготы.
Ставки налога при продаже жилья
Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от нескольких факторов: срока владения, количества сделок в календарном году и категории объекта (льготный или нельготный). Ставка может варьироваться от 0 % до 18 % НДФЛ, плюс 5 % военного сбора.
Первая продажа за год. Если объект находился в собственности более трёх лет и это первая продажа в календарном году, налог не взимается – 0 % НДФЛ и 0 % военного сбора.
Если же срок владения менее трёх лет и объект не получен по наследству, применяется базовая ставка 5 % НДФЛ + 5 % военного сбора.
Вторая продажа за год. При повторной продаже жилья в течение того же года налоговая нагрузка может увеличиться. Для льготных объектов (владение более трёх лет) ставка остаётся 5 % НДФЛ + 5 % военного сбора. Для нельготных объектов ставка повышается до 18 % НДФЛ + 5 % военного сбора.
Третья и последующие продажи. Налоговый кодекс устанавливает повышенную ставку 18 % НДФЛ + 5 % военного сбора. При этом закон позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой недвижимости.
«Если квартира была приобретена за 2 млн грн, а доход от её продажи составляет 3 млн грн, то при наличии надлежащих документов налогооблагаемый доход может быть уменьшен до 1 млн грн», – пояснил Иван Топор.
Налог при дарении недвижимости
Налоговые обязательства при дарении возникают у получателя подарка. Ставка зависит от степени родства сторон и их налогового резидентства.
- Близкие родственники первой и второй степени (родители, супруг(а), дети, усыновлённые, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) – нулевая ставка НДФЛ, военный сбор не уплачивается.
- Не родственники‑резиденты – 5 % НДФЛ + 5 % военного сбора.
- Нерезидент среди сторон – ставка 18 % НДФЛ + 5 % военного сбора, независимо от степени родства.
Продажа унаследованного жилья
Для унаследованной недвижимости действует особый порядок налогообложения.
Первая продажа в течение года после получения наследства облагается нулевой ставкой – 0 % НДФЛ и 0 % военного сбора, независимо от срока владения.
Вторая, третья и последующие продажи облагаются по льготной ставке 5 % НДФЛ + 5 % военного сбора, а не по повышенной ставке 18 % НДФЛ, как для обычных нельготных объектов.
Дополнительные нюансы
Налоговый кодекс учитывает количество сделок за год: чем больше объектов продаётся, тем выше может быть применяемая ставка. При сделках со ставкой 18 % налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на подтверждённые расходы, связанные с покупкой и улучшением недвижимости.
Кроме подоходного налога и военного сбора, в Украине существует ежегодный налог на недвижимость, часто называют «налогом на роскошь». В 2026 году он применяется к объектам, превышающим установленные нормы площади, с возможными льготами и надбавкой в 25 тыс. грн при определённых условиях.
Иван Топор подчёркивает, что при множественных операциях важно сохранять договоры и платёжные документы, так как они могут стать основанием для уменьшения налоговой базы.