Налоги на сдачу жилья через Airbnb и Booking в 2026: что важно знать
С 2026 года платформы Airbnb и Booking начнут активнее передавать данные о доходах владельцев, а налоговые ставки для сдачи жилья изменятся. Узнайте, какие налоги платить и какие льготы доступны.
Общие налоговые ставки в 2026 году
Согласно действующему законодательству, доход от сдачи жилой недвижимости в 2026 году облагается 18 % НДФЛ и 5 % военного сбора. Совокупная налоговая нагрузка составляет 23 % от полученного дохода. В большинстве случаев единый социальный взнос (ЕСВ) не начисляется, если арендодатель не зарегистрирован как физическое лицо‑предприниматель (ФОП) или не имеет наёмных работников.
Сдача жилья как физическое лицо
Если собственник сдаёт квартиру без оформления ФОП, он уплачивает налог по базовой схеме: 18 % НДФЛ + 5 % военного сбора = 23 % от дохода. Налог уплачивается в течение 40 дней после окончания квартала. При этом отсутствует обязательный платёж ЕСВ, так как он не начисляется за простой арендный доход физического лица.
Сдача через ФОП третьей группы
Для владельцев, зарегистрировавших деятельность по сдаче жилья в качестве ФОП третьей группы, практикуется уплата 5 % единого налога и ЕСВ от минимальной базы. Такая модель позволяет снизить налоговую нагрузку, однако требует ведения бухгалтерского учёта и подачи отчётности в налоговые органы.
Налогообложение доходов от Airbnb и Booking
Платформы Airbnb и Booking не освобождают от налогов. Доход, полученный от краткосрочной аренды, считается доходом физического лица и облагается теми же ставками, что и при обычной сдаче. С 2026 года цифровые платформы усиливают обмен информацией с государством, предоставляя данные о транзакциях арендодателей.
Важно различать два типа услуг:
- Чистая аренда жилья – предоставление квартиры без дополнительных услуг.
- Услуга размещения – включает уборку, приём‑сдачу, рецепцию и другие сервисы, что приближает деятельность к коммерческой.
Для последнего типа в 2026 году готовятся новые правила прозрачного декларирования, а с 2027 года часть доходов через цифровые платформы будет обрабатываться через специальный режим налогового агента.
Льготы для переселенцев, участников боевых действий и инвалидов
Внутренне перемещённым лицам (переселенцам) предоставляется налоговая скидка на расходы по аренде жилья при условии наличия официального договора, подтверждения оплаты и отсутствия собственного пригодного жилья. С 2026 года эту льготу могут получать также участники боевых действий и лица с инвалидностью, полученной в результате войны.
Льгота не освобождает полностью от налогов, но позволяет уменьшить налоговую базу и делает процесс легализации доходов более предсказуемым.
Перспективные изменения с 2027 года
Верховная Рада уже приняла закон о снижении ставки НДФЛ с 18 % до 5 % для доходов от аренды, что вместе с военным сбором сократит общую нагрузку до 10 %. Эти изменения вступят в силу в 2027 году. Кроме того, планируется введение отдельного режима налогообложения для доходов, полученных через цифровые платформы, где платформа будет выступать в роли налогового агента.
Таким образом, владельцам жилья, использующим Airbnb, Booking или традиционные каналы аренды, необходимо внимательно следить за изменениями законодательства, правильно оформлять договоры и своевременно уплачивать налоги, чтобы избежать штрафов и воспользоваться доступными льготами.